南京社区商铺三足鼎立 新政后商铺投资或将成热点

　　社区商业是指一个社区的商业配套，即超市、洗浴、诊所、干洗店等等为社区居民服务的施设场所。目前就网上的一些数据来看，南京一些体量较大的社区商业地产主要分布在城中，河西和江宁，江北和仙林的社区商业体量也不容小觑。

　　目前南京的社区商业普遍在起步阶段，2007年上半年根据统计河西、江宁和江北的总成交面积占全市总成交面积的80%以上。江宁近几年来,随着大批楼盘开发及大批中外有实力企业进驻开发区，越来越多的人选择到具有发展前景,有一定价格优势的江宁居住，使得江宁的人气越来越旺，商业氛围越来越浓。比如托乐嘉街区，江南国际青年城等社区商业借助周边学校，企业的力量，发展较为理想。

　　但是,江宁的商业项目在过去的几年集中上市，开发商由于经验不足,或对商业地产规划的无序，使江宁商业项目面积超过标准，部分社区商铺短期内人气跟不上,导致投资回报不甚理想。

　　河西作为市政府规划中的副级市中心，除了现在紫鑫中华广场一带由于入住率相对较高，商业氛围已现雏形，其他诸如万科光明城市、金马郦城等的社区商铺都有很大一部分没有卖出或者赁租出去，而有的社区商铺营业了一段时间就关门歇业了。而现在河西地区商业用房价格也是在全市平均价格之下，商业氛围尚未形成是河西商业用房售价不高的真正原因。相关数据显示，未来河西陆续有超过100万平方米的商铺上市，相当于新街口的1．5倍！如此 庞大的商业地产集中上市，如何实现良性发展还是一个问题？

　　说到江北社区商业项目，明发滨江新城、苏宁天润城、威尼斯水城等都配套有社区商业，我们也特意采访了海德北岸负责社区商业的相关人士，作为江北比较大的楼盘之一，商业规划有20多万平米，其中社区商业有2万平米，“目前我们正在寻找商业管理公司，商铺价格还没有定价，包括租金，我们正在寻找一些适合引入我们项目的行业企业，项目还没有最终工程验收，验收后会有具体的销售价格或租金政策出台……现在桥北区域商业业态的缺乏，做“生意”有很大的需求市场，另一方面，商业物业投资在桥北还是个价格低谷！”谈到现在桥北的需缺，这位负责人说他们重点考虑的是“食”，目前桥北区域的餐饮业基本上空白“我们主要考虑为小区居民考虑为其解决吃饭的问题。”

　　本次商业贷款首付和利率的提高使一些打算贷款投资商铺的市民投资计划受影响，说明此次新政在一定程度上确实起到了“抑制投资”的作用，但是与个人住房贷款利率提高带来的投资者信心降低的结果不同的是，商用房贷款利率提高的影响并不明显，一些接受采访的地产中介人士表示：即使商用房贷款利率再次提高影响也不会大，因为很多投资商铺的客户往往资金比较雄厚，无须贷款。

　　相关政策：

　　中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发〔2007〕359号

　　商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。