商业地产投资过热 银行需关注其风险

 　摘要：9月27日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行调整。9月16日，北京金融街购物中心正式开业，加上此前中关村、CBD、望京的大型购物中心相继开业，北京今年掀起了一股购物中心的开业热潮。据国际物业统计，北京计划开业的店铺面积将达410 万平方米。如此快速扩张导致商业地产过剩。

　　租售供大于求

　　目前我国商业地产过热。在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。今年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。　

　　中国商业企业发展变化非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。

　　过热存在风险

　　目前我国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等)，从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。

　　有关部门统计的40余座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。

　　金融政策波及商业地产

　　在商业地产被广泛看好的条件下，金融方面的风险会更大。金融风险来自两个方面，一是人民币升值风险，由于升值，不少国际热钱还有一些基金等会来投资中国的商业地产。但是这些资本一旦达到目标收益，抽掉资金后会使得商业地产市场脱力而塌陷。第二是加息，目前我国处于加息通道，加息的后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高，开发利润下降或投资贷款（按揭）的利息负担过重，造成商铺造不起来，产生商铺少没人投资的局面。开发商的资金困境又将风险转嫁给银行。

　　中金亿观点

　　商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，银监会出台规定是为了进一步防范商业用房贷款风险。