昆明城市CBD规划 引省内外地产巨头关注

　　昆明城市CBD核心区就是目前市政府、市人大、中医院所在地及周边地区，城市中央公园片区主要包括东风广场及周边地区。11月20日，相关部门已发布公告向投资建设单位公开征集上述两地块的概念规划方案。业界认为，未来昆明城市将形成以城市中央公园为核心，南屏街和现市政府周边地块的东西两个核心区，共同构成昆明城市大CBD。与此同时，一场巨头之争的暗战已在开发商中悄然拉开序幕。　

　　一心两轴 城市CBD崛起

　　最近昆明市规划局和昆明市国土资源局联合发布的《公告》中明确了城市中央公园和CBD核心区两个地块的区域范围：城市中央公园片区主要包括东风广场及周边地区，其西靠城市传统绿轴—盘龙江，东面有城市现代新轴线—北京路，北至城市主干道—人民路,南至金碧路。

　　CBD核心区片区主要包含市政府、市人大、市中医院及周边地块，其北到东风路，南至尚义街，东到白塔路，西至北京路。

　　据悉，昆明市政府将依据本次概念规划方案征集的结果，优化出以上两个地块的规划设计条件，并按照规划条件组织土地出让的拍卖或挂牌工作。只有参加本次方案征集的投资建设单位，才有资格参加下一步昆明市国土资源局组织的土地公开交易。《公告》要求参与者在11月25日9：00到昆明市规划局领取相关图件和资料，并于12月21日17：00前将概念规划方案提交昆明市规划局。

　　“昆明城市CBD核心区在哪里存在争议，昆明已形成了以三市街为核心的传统CBD，在政府规划的引导下将会形成大城市CBD，”云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，在传统CBD发展的基础上，未来昆明将会形成以城市中央公园为核心的城市大CBD核心区，城市中央公园和CBD核心区的打造，将会有效提升昆明城市形象和竞争力。政府公开征集城市中央公园和CBD核心区两个地块的概念规划方案，也是市场化运营城市的最好体现。美乐思策划机构总经理罗亚萍认为，对城市CBD区域范围的明确，表明了政府对城市发展的积极态度。

　　城市中央公园和CBD核心区建设的启动，也得到了传统CBD区域内开发商的积极拥护。赛伦地产相关人士表示，顺城项目是位居昆明传统CBD区域的城市综合体，政府新提出的CBD核心区概念，在传统CBD发展的基础上，有所扩大、延展，对整个城市、商圈的发展都具有很大的提升作用。

　　业界认为，昆明第一大商圈的东西轴大致为小西门至东风广场、白塔路，地处中轴线上的核心商圈势必要成为城市CBD。随着市政府、市人大搬迁后，昆明城市将形成以城市中央公园为核心，南屏街、三市街和现市政府周边地块的东西两个核心区，共同构成城市大CBD。

　　巨头之争 保利地产先亮剑

　　中央商务区并非简单的一个商业地产项目，它是城市综合体，包含城市的核心功能，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大，形成CBD需要一个过程。也因此，并不是哪家开发商都有机会参与。

　　此次征集《公告》也明确提出了要求， 投资建设单位必须有在国内省会城市或计划单列城市参与城市CBD综合开发实例经验。

　　昨日，记者分别致电多家省内、国内的房地产知名开发商，得到的答案均是含糊其辞。万达集团一内部人士透露，万达在国内数十个省会城市都有参与城市CBD综合开发的运营经验，公司一直有意在昆明开发商业综合体，也比较看好市政府周边地块。但当记者问及此次是否有意参与时，万达方面表示暂时不便发表意见。在昆明成功开发了世纪城的世纪金源集团是否会积极参与呢？云南世纪金源集团副总裁庄哲猛表示，对这两个项目征集方案的事还不清楚。盛高置地也表示还不清楚具体情况。

　　面对摆在家门口的商机，本土几家知名地产商更加关注，但似乎并没有明确的参与计划，如赛伦地产正在忙于顺城的建设和招商工作，星耀集团则是忙于到天津“复制体育城”，无暇它顾；有的开发商则表示，要等拿到详细的图件和资料后才能决定是否参与投标。

　　到底谁有实力和勇气参与？当前业内普遍看好的是在中国房地产百强企业中排名前十位的开发商。记者查阅资料显示，2007年中国房地产百强企业排名(前10名) 分别为：万科、中国海外发展、合生创展、北京首都开发控股、保利地产、恒大地产、大华集团、绿城地产、新世界和复地集团。在这10家企业中保利地产和恒大地产已经先期进入昆明，记者联系恒大地产集团昆明公司营销部副经理王慧时，他表示目前该公司的主要精力在太平新区恒大金碧天下项目上，但对昆明城市CBD项目的建设会予以关注。记者随后致电保利地产云南公司，该公司相关人士透露，保利已经报名参加以上两个项目的方案征集工作，这是目前记者了解到了的第一家报名的企业。另外网上还有消息称，香格里拉酒店集团也已经派人和有关部门进行了接触。

　　“云南本土有实力参与的开发商不多，”周大研分析，此次政府对参与城市中央公园和CBD核心区开发的要求门槛高、时间紧，是对开发商资金实力和运营能力的考验。他同时认为，这两大项目的建设，事关整个昆明的形象和未来，至于本土开发商或外地开发商参与建设都不重要，关键是要站在运营城市的高度，把事情做好。

　　美乐思策划机构总经理罗亚萍同样表达了对这两个项目建设的期望。她认为，要求是很高，但并不表明本土开发商就没有机会，可以寻求与外来者的合作。在罗亚萍看来，有机会参与的开发商应该是在国内知名、已经上市或计划上市、且对旧城改造有经验和实力的企业。罗亚萍预计，最终可能会有几家开发商分别参与开发或联手开发。

　　业界预计 新地王或将产生

　　最近各地地王频频出现，昆明CBD核心区的地块值多少钱？是否意味着新的地王产生？业界预计，昆明的土地拍卖价格将由此被重新改写，意味着一个全新的地王诞生。

　　目前昆明商业地产的地王是星耀集团创下的，位于攀昆商场后的地块，以1100多万/亩的价格成交；住宅地产的地王是位于民航路一块102.24亩的地块，俊发地产以647.88万/亩的价格拿下。业界传言，2004年相关部门曾组织昆明的开发商对市政府拆迁后地块的地价进行征询，当时大家普遍认为200万/亩左右是市场行情，但时过三年，昆明的房价和地价都已是今非昔比。

　　一个城市的核心地块能值多少钱？有业内人士表示，也许不久前成都市中心广场地块的拍卖已经为我们提供了些许参照。9月20日，成都红星路广场地块公开拍卖，净用土地面积82亩，起价为2000万/亩，根据政府规划，这里将兴建成都商业地标性建筑，受到了众多开发商的追捧，和记黄埔、九龙仓、香港新世界、香港信和、太古集团、香港新鸿基等一大批港资公司均“同台献唱”。最终，地产巨头九龙仓以8800万/亩的天价笑到了最后，总金额70余亿。

　　业界分析，参与城市中央公园和CBD核心区两个地块的开发，是真正的资本实力和运营能力的对抗，但通过方案评比后再确定有资格的开发商，届时真正有实力、有勇气参与的企业将不会太多，地价应该也不会超乎想象。

　　□新闻链接

　　CBD是中央商务区（Central Business District）的英文缩写。它产生于上个世纪50年代，集中大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的进行。

　　成功的CBD必须具备特色和核心竞争力。CBD一般要具备5大软件与硬件：首先，CBD具有城市地区中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服务具有最高水准；其次，CBD具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；第三，CBD具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市地区也最高；第四，CBD具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；第五，CBD具有城市中最高的土地价格和租金。