北京写字楼市场需求强劲 未来市场向欧美模式

　　受国家宏观经济发展、2008奥运会等利好因素的影响，北京的写字楼市场放量持续、迅猛增长。与此同时，写字楼市场的吸纳量也在不断攀升，尤其是自2006年下半年开始，甲级写字楼连续四个月吸纳量都维持在20万平米以上，北京的甲级写字楼市场可谓供需两旺。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司副董事长陈永辉分析认为，四大行业对写字楼的需求增长最快，分别是银行业、服务业、IT业和后勤基地行业。

四大行业增长最快

随着中国入世后金融国际化进程的加快，2006年底全面放开金融市场后，银监会陆续对外资银行发放经营牌照，银行成为今年北京甲级写字楼的吸纳主力。无论是零售银行还是投资银行，在写字楼方面都有十分强劲的需求，而且吸纳速度惊人。陈永辉表示，60%以上的外资银行会选择将中国总部或区域总部设在北京和上海。"因为银监会对取得牌照的外资银行在税收优惠政策方面有一定的时间限制，外资银行对写字楼物业的成交往往短在时间内即可完成。"

外企的进驻，跨国公司的加盟，直接带动了与之相关的服务行业的壮大。因为业务拓展的需要，律师事务所、会计师事务所等机构纷纷扎进北京的CBD和金融街。陈永辉分析认为，发达国家的法律对上市公司的财务要求十分严格，需要定期实施财务、税务核查，而国际性的会计师事务所只有四家，业务的增长直接刺激了这些机构增加人员，从而导致办公室和培训中心的不断扩张。另外，诸如物业顾问服务、设计师事务所等机构在写字楼方面的需求也占有相当大的比重。

任何一个行业发展都需要IT的支持，得益于中国经济的高速发展，IT行业正处于高速扩张时期。硬件厂商如IBM、CISCO，软件系统专家如微软、Orical，以及作为管理软件和应用软件生产商的中小企业，都是北京写字楼市场不可或缺的需求大户。这些企业需要靠近自己的客户，往往选择离中央商务区较近的位置作为办公场所。

除此以外，还有一类被称之为后勤基地行业的企业，如物流中心、银行信用卡中心等配套企业，他们并不一定需要在最繁华的商务地段租赁昂贵的写字楼，但他们对写字楼的需求数量庞大，增长迅速。

未来增长潜力看好保险和工业企业

金融行业是近两年甲级写字楼需求的大户，这其中包含保险，但保险业所占的比重并不大，原因就是国内对于保险的开放程度还不高，发展速度没有银行快。陈永辉分析认为，保险业将会是下一个增速较快的行业，保险业对写字楼的需求跟银行不同，他们不会扎堆在CBD和金融街，而是将总部设在CBD，业务部门则分布在周边的中小型写字楼内。

"另一个看好的需求增长潜力股则是工业企业，但是工业企业不一定集中在北京，他们的增长会带动天津、唐山等工业经济的热点区域写字楼市场的发展。"陈永辉认为，商业的发展跟生产型企业是分不开的，所以工业的发展前景很好。

写字楼需求呈现三大趋势

每个行业对写字楼的需求不尽相同。比如，银行对保安及计算机网络系统要求较高；IT行业对写字楼的硬件要求较高；而服务型企业则对物业要求较高，比如加班时的空调安排等。

陈永辉进一步分析认为，当前写字楼需求呈现如下趋势：一是开放空间，单层办公面积大。由于工作人员的高度集中，为了营造开放工作环境，便于部门之间、管理层与员工之间以及员工与员工之间的沟通与交流，大型企业对单层2200~2500平米以上的需求比较常见。二是引入国际标准。尤其是一些外资企业，他们把国外对写字楼品质的标准和要求带到中国，这对发展商提出了更高的要求。三是对楼内硬件设施的要求越来越高，一般层高需达到2.6米或2.8米，同时对地板、空调系统等提出了更高的要求。

写字楼市场发展渐向欧美模式靠拢

虽然近两年遭遇放量高峰，但随着传统的热点区域供地减少，北京的写字楼市场放量增速也会减缓，北京将向现在的上海、香港模式转变。现在的上海和香港，写字楼预租率已达到60-70%，而北京还只有20%-30%。陈永辉分析认为，这是因为上海和香港的市场求大于供，北京供求相对平衡。将来，北京的写字楼市场的发展会逐渐向新加坡、香港、欧美的发展模式靠拢。

从2005年开始，北京土地供应计划中就已明确不再新增CBD、中关村规划产业用地区的高档写字楼用地，在此之前已经批复开工的建设项目，究竟还能支撑多长时间的市场投放？陈永辉表示，供应减少，价格就会上涨。近两年CBD区域写字楼的建设项目因为工程进度多有延误，未来两三年这种现象仍会持续发生，这也会影响到租金和价格的上涨。

"当城市中心物业的现有价值低于市场对它的预期价值的时候，发展商会将现有物业拆除重建成新的高档物业，再次投放市场，以获取其预期的价值。"陈永辉说，"相对于时间来说，重建成本并不是一个重要考虑的因素。对于一个经济高速增长的城市，时间越长，地价增值越大，而地价的增长速度要远高于建筑成本的增速。因此，当一个地区的地价出现成倍增长，建筑重建成本仅占地价的10-20%的时候，发展商就会选择重建一个能体现土地增值价值的高档写字楼，以取得预期价值与现有价值的差价。"

他表示，CBD、中关村区域的供应量未来两年还会比较多，但金融街已经几乎不会有新的供应。"所以，未来两到三年是交接期，现在的客户大量地涌入CBD、金融街，安顿几年以后，有些企业可能会从传统的热点区域搬出来，向CBD、金融街以外的区域延伸。现在有些大型企业就是将'头和心脏'（管理、财务等部门）设在经济发达的区域，而将'手和脚'（研发中心、生产基地）延伸到城市边缘的开发区。"