写字楼投资者的春天 在西环广场感受市场回暖

　　每天经过西直门立交桥，白伟都会感到格外亲切，矗立在桥边的3座玻璃巨塔总是把他的目光吸引过去。作为北京中原地产的高级策划经理，他见证了这座二环路上地标建筑的崛起。

“那些早期进入西环广场的投资者真是太有眼光了。从某种意义上说，他们都是北京写字楼市场回暖的受益者。”白伟如此感叹。

白伟所在的中原写字楼部代理了西环广场写字楼部分的销售，他的家正巧就在项目附近。2001年底，西环广场开工建设之时，整个西二环能给人留下深刻印象的除了高耸的住宅之外，就是拥堵的西直门立交桥，这里商务氛围就无从谈起。

在项目规划之初，无论开发商还是政府方面都对西环广场寄予厚望。这个近300万平方米体量的“巨无霸”主体工程，由多功能交通枢纽、6层商业空间、3座近百米高的写字楼及1座综合办公楼组成，是以国际甲级写字楼和高档商业为主的大型综合性建筑群，其中3栋5A级写字楼建筑面积约9万平方米。

以3栋大楼为中心，西直门的商务氛围正逐渐升温。目前9万平方米的写字楼都已“名花有主”：1号楼和3号楼2006年底被花旗集团整栋购买，2号楼2.6万平方米的面积从2005年3月开始散售，不到两年的时间基本销售完毕。

投资者的春天来临

冯周从来没有想过要当一个房地产投资者，但现在他却享受着房产带来的租金收益。冯是一家小型出版公司的法人代表，2005年底，他以近300万元的价格一次性付款买下了西环广场2号楼的一块写字间，用于自己公司办公。

这个150平方米的写字间算得上西环广场最小的户型，每平方米1.47万元的单价是当时的最高价位。但冯周却一眼相中了这里四通八达的交通和大楼通透的采光设计。“因为经常要在公司接待重要客人，办公规模不用太大但档次一定要高。”

一年的时间下来，出版公司越做越大，150平方米的写字间已经无法满足办公需求。无奈之下，冯周只好把公司搬出了西环广场。但怎么处理这套写字间，却让他犹豫了一阵。原本打算委托中介出售，但中介人员建议他出租，并给缺少房产研究的冯周算了一笔账：按每平方米日租金3元计算，冯周每月可获得租金近1.5万元，完全可以去付第二套写字间的按揭。冯周接受了中介的建议，如今西环广场的日租金已经涨到4.5元/平方米，而他名下也拥有了两套写字间。

在西环广场像冯周这样的小业主不在少数，其中自用与投资各占一半。与一般大型写字楼不同，西环广场2号楼所提供写字间的面积从500到2000平方米不等，还可以根据业主的要求进行分割，这让很多资金实力并不雄厚的投资者也有能力购买。

良好的区位优势和产品品质也使得项目不断升值。2005年3月，西环广场开盘均价仅为1.4万元/平方米，如今已经涨至1.7万元/平方米，这样的涨幅在写字楼中已属罕见。而租金水平也水涨船高，每平方米的日租金由最初的3元涨到了5元左右。白伟表示，2号楼的年租金收益可以保持在8%以上。

大业主坐享增值快感

自面市以来，西环广场便受到大型投资机构的追捧。2006年5月，凯德商用投资以13.2亿元的高价买下了商业部分，而两栋写字楼则于2006年底被花旗集团以6.8亿元收购，这也是北京地产界最大的写字楼整购案例之一。

据白伟介绍，1号和3号塔楼原本也可能被散售。2005年众多有能力整栋购买的海外投资机构虽然对西环广场虎视眈眈，但后逢“限外令”政策出台，海外机构普遍采取了观望态度。希望尽快回收资金的金融街建设开发公司，在与投资机构谈判的同时，对外并没有完全否认散售的可能性。最终还是花旗集团果断决定，以折合均价1.3万元/平方米的价格买下两栋塔楼。

“整购西环广场虽然几乎是稳赚不赔的买卖，但拿下这样的大单还是需要谨慎的考虑。”白伟说道。

西环广场是花旗集团进军北京房地产的“处女作”，这也表明花旗对西环广场发展前景的看好。据了解，花旗集团将把一栋楼留作自用，另一栋持有出租。对于未来项目乃至区域的增值前景，花旗集团特殊投资部副总裁陈怡仲表示：“西环广场是我们的长期投资项目。在不远的将来，随着从硬件设施到软件物业服务的提升，这里将形成一个新的高层次优质品牌客户的商圈。”