商业街转向商圈 王府井金街绣球抛向旗舰店

　　奥运前的北京，改造无处不在。如今的王府井就像一个工地，这条北京最古老、也是最负盛名的商业街，正在静悄悄地孕育着自己的“新生”。

　　看得见的是“添丁进口”——澳门中心、乐天银泰等新建商业正在为自己在王府井的亮相倒计时；看不见的是由商业街向商圈的转化，未来的王府井将不再是百货商场的简单叠加，原本在王府井商业街比较匮乏的各类品牌旗舰店，即将大量涌现。　

　　旗舰店或成最大增量

　　“按照区里的意思，2008年奥运会召开之前，改造要全面完工。与改造同步，原来在王府井金街上没有品牌的小店将被逐步清退。”王府井建管办的一位人士对记者表示。

　　王府井建管办宣传部副主任李军告诉记者，根据东城区政府和北京市商务局联合敲定的改造规划，王府井的定位将从商业街调整为商圈。他表示，在这样定位的背景下，如何选择和搭配不同商业业态、商业品牌是改造过程中的王府井必须面对的问题。

　　而搬迁小型商业的计划，恰与业态调整的方案相关。内部人士告诉记者，与先前几次清退出的用地主要用于集中建设大型百货商场类的业态不同，最后清退的这1/6的面积，将主要用于“旗舰店”的建设，以解决目前王府井地区商业业态中“百货商场简单叠加”的单一现状。

　　东城区副区长王立佩在一次关于王府井改造的协调会上指出，王府井地区目前面临最大的问题在商业层面，主要是业态单一、品牌单一，“几乎有70%重复”。上述王府井建管办人士也透露，增加旗舰店面积正是领导们表示认可的解决方式。

　　按照既有规划，所谓旗舰店业态，一般是以2~3层的建筑为主，基本为独栋建筑。建成之后，招商进驻的品牌将获得独立使用这座商用物业的权力。据悉，在目前的情况下，旗舰店的面积在600~800平方米左右，都将拥有独立的临街展示面。

　　集中引入高端品牌

　　增加独立的“旗舰店”业态，看似王府井试图改变目前商业业态构成的一种努力，但在这一层背后，实际上是王府井地区试图重新树立自身高端品牌形象的另一种尝试。

　　“不得不承认：在过去的很长一段时间里，高端品牌在王府井这个传统的商业区，被后来新兴的商业区抢去了风头，赛特商圈、燕莎商圈、国贸商圈后来居上。”一位长期在东方新天地负责商业运营的高管告诉记者：“如今王府井进行的改造，已经确定要为一些国际品牌量身定做他们需要的物业形态。”

　　“在品牌的选择上，我们主要倾向于国际一线品牌，以及国内的著名品牌。”王府井建管办人士向记者透露。不过，他同时向记者强调，所谓国际一线品牌，也并非都是奢侈品品牌。“我们有总体的商业规划，奢侈品品牌大都集中在金宝街、金鱼胡同一带，王府井的高端并不是奢侈品。”据记者掌握的情况表明，包括香奈儿、范思哲等国际一线品牌已经开始与王府井接触，但至今尚未有明确结果。

　　规划落实或藏变数

　　旗舰店的建设与招商，实际上是王府井“第二商业集群”规划的重要部分，但从落实的角度来看，一切又都隐含着变数。

　　由于项目在各自开发过程中会遇到很多诸如拆迁、施工等可变因素，政府很难去硬性要求所有项目都必须按计划建成。

　　因此，“第二商业集群”的建设进度能否和之前所设想的相吻合，最关键的因素还在于开发商自身的开发能力。由于王府井地区高昂的地段价值，不少开发商单在拆迁的问题上就要花费大量精力。

　　显然，王府井构建的“第二商业集群”计划是一个长期的过程。每个项目都面临着具体的难题，要想在短期内形成商业集群效应并不现实。那么，哪些项目最有可能在2008年奥运会前开业，赶上这一难得的发展契机呢？

　　如果以正常的开发速度，能够赶上2008年奥运会前开业的可能将是王府井时尚广场、乐天银泰、澳门中心这3个项目。而旗舰店的建设与开发，因为单体建设面积较小、牵涉方面较为复杂，因此，估计在工程进度上将会受到相应的影响。