京沪穗顶级商圈大扫描 租金仍处上涨通道

“很多国外知名公司要我们在王府井商圈内寻找商铺，但遗憾的是，我们无法满足他们的愿望。”北京一家知名中介机构商铺部有关人士如是说。这不仅仅只是一个简单的市场现象，而是近年来顶级商圈不断蓬勃发展的真实写照。

资料显示，近年来京沪穗三地顶级商圈发展速度很快，租金一再上涨，致使商圈本身量级不断得到提升。而在这种变化过程中，作为顶级商圈的特点越发明显。《理财周刊》对三地的顶级商圈盘点表明，租金仍处在上涨通道。

“目前一线城市的顶级商圈正面临着一次绝好的发展机遇。”上海五合智库总经理邹毅博士在谈到三城市的顶级商圈发展前景时如此表示。

在邹毅看来，经济水平的发展是促成零售业发展的一大不可忽略的因素。他表示，近年来国内居民的购买力在不断增强，这导致国际上的一、二线品牌不断扩张自己的领地，纷纷前往顶级商圈内开设分店，这对顶级商圈的促进作用是显而易见的。

统计资料显示，目前京沪穗三地顶级商圈的租金水平一直维持在10%左右的涨幅。如在南京路，一套面积为110平方米的沿街底铺，三年前的租金为130万元左右，而目前则达到了170万元左右，年均涨幅约10%。

有业内人士告诉记者，少数位置较好的商铺租金涨幅还要高于该水平。美联物业商铺组副营业经理娄峰告诉记者，在南京东路上，有的商铺租金报价已经接近70元/平方米·天，相比三年前，其上涨幅度达50%以上。

近日，全球知名房地产服务及投资管理公司仲量联行发布年度《零售商信心调查》报告结果显示，2008年零售市场整体仍将非常乐观向好。“扩张”成为众多零售商在2008年的关键词，100%的受访者表示2008年将把开设新店作为一项主要的扩张策略。从选址偏好来看，北京、上海等一线城市仍是零售商扩张的首选之地，区域方面长三角地区位于领先地位，其后依次是珠三角地区、西部和华中地区、环渤海经济圈。

专家表示，从目前的发展趋势来看，京沪穗三地顶级商圈内租金仍处在上涨通道内，未来租金还会继续上涨。

上海：成国际一线品牌展示“窗口”

根据仲量联行的监测结果显示，这过去的12个月内，包括Zara、H&M、C&A、Next等时装品牌在上海的大型购物中心都开设了专卖店。越来越多的世界品牌入驻，使得上海顶级商圈内铺位紧俏，预计今后至少两年内，市中心优质地段零售店面供应不足的状况
仍将持续。其中尤其是一些新兴商圈特别值得关注，比如像上海新天地板块华府天地周边区域商铺，现在也是行情看涨，呈现一铺难求的局面，未来发展潜力巨大。

娄峰表示，目前沪上三大顶级商圈呈现供不应求态势。他说：“如果想要在南京路、淮海路上开店，往往要等半年甚至一年的时间才能找到店面。有不少公司就是因为找不到合适的铺位而推迟了开店计划。”

目前南京路已被定位成为世界顶级商业街，目前其租金水平在整个上海滩来说，处于顶部。东起外滩三号，西至南京西路梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场“金三角”，整条南京路包括其外延部分已汇集众多世界品牌，如阿玛尼(Giorgio Armani)、万宝龙(MontBlanc)等等。目前南京路上的底铺租金已经超过50元/平方米·天，部分市口较好的铺位已经达到70～80元/平方米·天。

位于淮海路的上海无限度休闲广场于2005年被摩根士丹利收购并重新开发后，2007年10月正式开业，该项目主要针对年轻一代富裕消费群，引进如Diesel 等品牌。相对南京路来说，淮海路上的业态主要以经营时尚类商品为主，而消费者也主要以本地的白领为主。娄峰表示，淮海路上的租金价格在40～60元/平方米·天之间，成都路以东部分租金水平相对较低，在40～50元/平方米·天之间，成都路以西部分较高，在55元/平方米·天左右。

徐家汇也已发展成为一个重要的商业圈，港汇广场、美罗城、东方商厦、太平洋、第六百货等商场，已经形成完整的、错位竞争成熟的徐家汇商圈。目前其街铺主要集中在华山路、天钥桥路以及漕溪路上，业态相对来说比较分散，有服饰、餐饮、美容等不一而足，但由于这里能够汇集巨大的人流量，这为商铺经营创造了浓厚的商业氛围，因此这里街铺的租金水平也并不低，目前在30～50元/平方米·天之间。

北京：品牌调整带动租金上扬

北京顶级商圈的定位已逐渐明晰，受零售业强劲需求的带动，北京顶级商圈内商铺租金不断上涨。

北京顶级商圈与扩容速度较快，这在一定程度上为经营者提供了更多的选择，但对于商铺租金价格却起到了反作用，因此近期租金上涨速度与上海相比，相对缓慢一些
。不过受2008年奥运会的利好刺激，分析人士认为今年租金上涨幅度不小。

北京链家地产商业部有关人士告诉记者，近两年来，北京顶级商圈内部分商城和购物中心一直在不断进行品牌调整，如在王府井商圈内，部分国内的二线品牌在逐渐淡出，取而代之的是国际一线品牌。

北京链家地产商业部业务经理董润川告诉记者，在几个主要商圈中，王府井商圈的高档购物中心平均租金水平最高，底铺租金在30～55元/平方米·天之间，但是少量铺位可以达到100元/平方米·天以上。

西单商圈在时尚和流行的会聚地，主要面向追求时尚的年轻消费群体，商业定位以中档为主。2007年初以来，西单商圈内大型主题商业亮相频频，有美晟国际广场、西单MALL、西单大悦城、喜来广场等一批新建商业中心项目推出。即便如此，但在大量客流量的支撑下，租金仍可保持较高水平，西单商圈20～30元/平方米·天。有分析认为，西单商圈将发展成为一条全长5.4公里、由西单商圈向北延伸到新街口的“商业大动脉”。其区域特点如下：首先它地处ＣＢＤ核心地段，该区域聚集了北京市70%以上的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所，是北京市最具商务办公条件、最能体现入住公司良好形象的甲级写字楼聚集地。董润川分析认为，由于国贸商圈内商铺较为分散，而且部分老项目相对偏低，因此区域内整体租金水平并不高，在15～25元/平方米·天之间。

广州：高端商铺租金价格还将上涨

在分析未来广州顶级商圈的发展潜力时，分析人士指出，高端商铺租金必将持续走高。

以北京路为中心的北京路商圈，与以天河城广场为中心天河商圈，都是广州的市级商业中心区，一老一新两大商圈如今已经形成广州市的顶级商圈。广州顶级商圈租金水平一
直也在不断走高，据业内人士介绍，在过去的一年，租金已经上涨10%了。

根据世邦魏理仕的分析报告认为，跨国零售商继续进驻，国内连锁零售店需求强劲，带动华南区零售物业租金。广州和深圳经济发展强劲，居民收入水平不断提高，将在2008年吸引更多的外资零售商进入和扩张，其中时装、珠宝钟表、餐饮和健身等行业表现活跃，零售物业的租赁将持续活跃。

北京路商圈经营的业态非常丰富，衣食住行娱乐等各个方面全部囊括。而且其发展历史也很长，可以追溯至明清时期。广州中原策划部总监易伟锋告诉记者，目前北京路上的底铺租金水平在33～50元/平方米·天之间，少量临街底铺达到85元/平方米·天左右。

与北京路商圈相比，天河商圈是广州新近发展起来的商圈，虽然“资历较浅”，但是其后劲十足，已逐步形成了以百货零售、IT数码、文化娱乐三大产业为主的多元化业态。沿着东西走向，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货……众多商业设施以让该商圈发展成为华南最大的商圈。易伟锋告诉记者，天河商圈的租金已达到40元/平方米·天左右，逐渐向北京路商圈靠拢。