新街口目前有20万平米商业呈现现内忧外患之势

　　2008年1月，将在北京青年流行时尚发展历史中留下浓墨重彩一笔的新街口区域，经过长达两年的改造升级，在新华百货、天美时尚名店开门迎客、万特购物中心、星街坊基本建成的基础上，一个不同于以往的区域市场表象开始出现。

　　曾经以临街小商铺构成的新街口区域传统商业步行街的一边，已经被总体量达30万平方米的新型商业地产项目取而代之，而另一边的500米长步行商业街在装修改造之后也旧貌换新颜，一个真正的“新”街口商业区呈现在消费者面前。

　　但商圈改造后数倍于以往的商业体量是否能被市场接受，新商业项目如何聚集人气，则成为了区域商业地产经营者不得不面对的大问题，日前已经入市的新华百货、天美时尚名店的遭遇表明，新街口商圈要真正恢复改造前的繁荣可能还需要更长的时间和更多商业地产经营者的努力。

　　事件　天美时尚名店开业三月人气不足引纠纷

　　2007年的最后一天，继新华百货之后新街口区域新建商业体中第二家开门纳客的天美时尚名店也迎来了开业后的第二个长假，然而就在长假开始的第一天，部分入驻项目的商户业主却聚集在商场大门口集体拉起了抗议的横幅，表达了对商场经营现状的不满，并与商场工作人员发生了冲突。

　　“事件是下午一点多钟发生的，持续时间并不长，加上围观的人总共50人左右。”事发时在现场的魏先生回忆道。

　　接下来的几天众多入驻项目的商户业主采取了集体停业的方式抗议项目经营者对项目的经营管理。“根本原因还是商场开业三个月人气不够，开发商方面在广告投入项目推介上没有动作，才造成商户普遍意见很大。”新街口区域另一商业项目招商负责人总结道。而天美时尚名店遭遇的商户抗议事件，使得尚未入市的星街坊、万特购物中心项目的开发商，对未来的项目经营前景蒙上了一层阴影。

　　天美时尚名店商业运营负责人表示，抗议的起因是商铺承租者在合同约定的项目开业三个月免租期结束后，要求延长免租期，而商场方面在开业时已经花费146万元的推广费投入在报纸、车内、户外广告上，并在三个月内搞了四次促销活动，不能说推广不积极，目前商场人气不足，是因为新商业体都需要一个市场培育期。

　　考察　区域内人流不能带来销售

　　商户抗议事件发生近一周后，记者再次来到新街口商圈天美时尚名店，发现商场内客流状况并没有明显变化，偌大的商场一层加上记者在内的购物者不到十人。

　　楼上的情况则更不理想，记者在三、四楼逛了一圈，少数商户已经关门歇业，正在营业的商铺中不少商户因为客流稀少而自顾自地在店铺内呼呼大睡，而一家动漫周边产品店的店主甚至被突然到访的购物者吓了一跳。“生意不好做，现在商场搞活动商品打四折，但是还是没有客户。”地下一层一家经营时尚皮鞋的店主一边殷勤地推销商品，一边对当天下午惟一的顾客———记者大倒苦水。

　　记者随后来到新街口区域另一家已经开业的商业体———新华百货调查，发现商场经营情况较天美时尚名店好很多，但与同时间的西单商圈商业体相比差距也相当明显，商场内的销售员和顾客人数几乎成4：1的比例，而此时已过了公司的下班时间，理应有更多的消费者。“区域人流并不低，但是目前的问题是人流流不进新商场，不能带来消费。”该区域内即将在今年5·1前开业的一商业项目销售负责人表示。

　　现状　目前有20万平米商业呈现

　　经过近两年的改造，截至目前新街口区域已经基本完成了包括新华百货、星街坊、万特购物中心、天美时尚名店等几个大型商业体的施工建设工作，北临北二环，西靠西直门的街道两侧曾经全是人流聚集的临街小商铺，已经被新街口南大街路西不到一公里距离内毗邻而起的购物中心取代，区域整体规划的30万平米新型商业体量中，已有近20万平米呈现在了众人面前。

　　记者在现场看到，原本紧贴着新街口南大街的小商铺，正自北向南逐步拆除，而最北边靠近北二环的区域已经耸立着开业一年多的新华百货，紧邻新华百货商场往南的区域，依次是星街坊、万特购物中心、天美时尚名店，定位于高档的购物中心的星街坊，采取了持有的策略，只以出租的方式招商。

　　万特购物中心则采取出售和出租结合的推广方式，该项目总体建筑面积超过了3万平米，目前也已经完成了项目的主体结构和外立面，将开展内部装修工作。星街坊及万特预计都将在今年5·1前正式开业，天美时尚名店定位于淘货店的方式，主要客户是学生和年轻消费者。在销售的情况下保留一定的出租摊位，项目总建筑面积有2.2万平方米，目前已经开业。而区域路东的临街小商铺的格局并没有发生改变，保留了原有的众多店面，只是针对部分破旧的门店进行了装修改造工作，此前的步行街商业氛围得到了延续。

　　- 观察

　　内忧外患同现

　　针对新街口区域改造升级的现状，各方专家均认为区域商业项目招商、后期经营面临着相当大的挑战，区域整体的购物消费氛围将出现改变。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示“改造尚在进行中的新街口区域在商业发展上一方面可以说是‘内忧外患’”。

　　他分析认为目前新街口区域尚未形成较为成熟、市场涵盖面更大的综合性商圈，辐射范围有限，30万平米的新增商业体量对于原来的区域消费能力而言明显是过大了，它意味着区域必须与南边仅几站路之遥的西单商圈，西边只有两站路之隔的西直门商圈争夺客源。而来此消费的客户多数是新街口周边的固定居民、北边几所临近高校的学生，虽然有一定的刚性消费需求，但和成熟商圈相比，消费水平还比较低，而新街口商圈周边聚集的西单、西直门、动物园等商业区域与新街口相比定位类似，对新街口商业的影响比较大，这是区域面临的外患。

　　而目前新街口商业区域内，新增的30万平米商业体，在选择客户定位方面，又清一色地集中在年轻时尚类消费对象上，新兴的大体量商业全部加入针对年轻时尚消费的战团，在前期招商阶段就展开了激烈的竞争，因为品牌商家在考虑扩充发展时，同一区域一般只会开设一到二家店，而不可能选择重复开设，“这意味着新商业体同业竞争将会异常激烈，如果不能实现差异化经营，将会造成区域内商场彼此间互相削弱的情况出现”，张家鹏如是说。而区域缺乏一个实力超群而又有运作经验的开发商引领发展，造成开发商都开发购物中心类产品，而没有考虑休闲类产品，造成了区域发展的内忧。